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南安市人民政府辦公室關于印發南安市“強基促穩”物業規范提升暨老舊小區整治三年行動實施方案的通知
索引號: QZ07101-0200-2019-00232 公開方式: 主動公開 信息類別: 行政法規、規章和規范性文件
發布機構: 市政府辦公室 發文日期: 2019-06-25 點擊數: 1
備注/文號: 南政辦〔2019〕75號
內容概述: 南安市“強基促穩”物業規范提升暨老舊小區整治三年行動實施方案

各鄉鎮(街道)人民政府(辦事處)、雪峰開發區、經濟開發區管委會,市直有關單位:

  《南安市“強基促穩”物業規范提升暨老舊小區整治三年行動實施方案》已經市政府第54次常務會研究通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

 

 

 南安市人民政府辦公室

  2019年6月21日

  (此件主動公開)

  

 

南安市“強基促穩”物業規范提升暨老舊小區

整治三年行動實施方案

  為落實推進“強基促穩”三年行動,進一步規范我市物業服務市場秩序,解決民生熱點難點問題,按照《中共南安市委辦公室、南安市人民政府辦公室關于印發<南安市“強基促穩”三年行動方案>的通知》(南委辦〔2019〕26號)部署要求,我市已將物業管理和老舊小區整治提升列入2019年改善民生問題拓展專項行動項目,著力化解小區矛盾糾紛,解決民生關切問題,促進物業管理規范提升,推進全市老舊小區整治,現結合我市實際,制定本方案。

  一、工作目標

  以黨的十九大精神為指導,以解決小區物業管理熱點難點問題為抓手,以提升群眾滿意度為目標,通過3年的努力,規范我市物業服務企業履約行為,落實街道、社區物業專干,推動物業服務專業化、規范化發展;積極推進老舊小區整治提升及長效管理,發揮業主主體作用,全面提高物業管理覆蓋率。力爭到2021年底前,全市物業服務行業水平得到明顯提升,業主滿意度明顯提高,基本完成老舊小區整治提升項目,實現整治后的老舊小區基本達到公共配套功能完善、消防安全改善、交通停車有序、環境面貌更新的總體目標。

  2019年,全市完成1個以上泉州市級“物業管理達標示范項目”達標創建,物業管理覆蓋率達到80%,全市完成老舊小區整治提升項目4個。

  二、工作內容

  (一)增強和提高行業管理效能

  1.強化物業管理屬地責任。各鄉鎮(街道、開發區)要逐步完善建立物業管理機構,指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉,指導和監督業主大會、業主委員會開展工作,協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛,協調和監督物業服務企業的交接。督促屬地物業住宅小區物業服務企業主動納入物業主管部門信用評價,建立完善相應工作機制和保障措施,持續加強物業管理規范提升和老舊小區整治。

  2.加大信息化監管手段。實行物業項目信息登記、考核制度,市住建局建立全市物業服務企業信息、物業項目經理采集系統,實時了解物業行業動態,全面準確掌握全市物業服務企業基本情況、項目管理信息、人員情況、年度報表等相關信息,強化對小區項目經理的綜合考核管理評定,定期對物業服務企業在履行《物業服務合同》和落實物業管理相關法律、法規規定等工作進行評議。

  3.規范前期招標投標制度。市住建局要進一步完善物業管理招投標制度,推進新建住宅小區的前期物業管理100%實行招投標。完善物業專家庫,強化專家綜合素質培訓和考核,嚴格信用評價成果運用。

  4.健全物業企業退出機制。市住建局要加快制定物業服務企業退出管理辦法,完善物業服務企業退出制度,健全物業服務企業未按服務合同履約、合同期滿未續約、單方提前解約等情形的退出辦法。

  5.提高物業管理覆蓋面。市住建局牽頭加快整合分散的住宅居民樓、單位集資房、安置房等失管、棄管的老舊小區,通過引導業主自治、社區代管、專業服務等多形式的物業管理方式,保障老舊小區基本的安防、保潔等物業服務,著力降低老舊小區失管率。

  6.完善矛盾糾紛調處機制。充分發揮快速調解在物業服務矛盾糾紛處理中的作用,司法行政機關、各鄉鎮(街道、開發區)要建立一站式物業服務矛盾糾紛化解服務平臺,加強物業小區日常矛盾糾紛排查化解。2019年全市計劃新增成立物業糾紛調解委員會3個以上。2021年底前,爭取推動建筑面積較大的小區在條件成熟時均成立小區物業糾紛調解委員會。

  7.加強從業人員培訓教育。市住建局牽頭結合物業管理工作實際,采取定期舉辦專題講座、組織物業技能競賽、演練等活動形式,開展對物業服務從業人員的培訓教育工作,不斷提高從業人員的職業素養和技能水平。

  8.發揮行業協會促進作用。市住建局要加快指導成立物業管理行業協會,促進物業管理行業協會發揮積極作用,引導物業服務企業專業化、規范化、多元化、規模化發展,指導物業服務企業創優提質、轉型升級,積極參與創建示范達標創建活動,鼓勵本地企業做大做優,加快培育一批具有較強企業競爭力、較高品牌信譽度的物業服務企業。物業管理行業協會要鼓勵會員單位主動承擔更多社會責任,積極參與社區管理事務,倡導推動物業服務企業主動接管老舊住宅小區。

  (二)規范和提升物業服務市場

  1.規范物業行業服務標準。市住建局指導行業協會進行服務成本測算,制定并發布南安市物業行業有關的服務項目、服務標準及參考價格,為住宅小區物業收費提供參照依據。適時引入第三方物業專業評估機制,從專業角度對物業服務標準和質量、物業服務合同履行情況進行評估。

  2.督促物業企業依規履責。市住建局要加強督促物業服務企業依照服務合同切實履行職責,提供質價相符的物業服務,落實管理區域共用設施設備的日常維護保養責任,在小區物業服務中心醒目位置公示服務與收費的內容及標準,明確服務責任人,按合同約定配備相應人員,并公示崗位服務人員名單。各物業服務企業要加大對管理小區內違法搭建、違規裝修、占用小區消防車道、油煙污水亂排放等違規行為的巡查力度,暢通業主投訴渠道,建立違法行為投訴舉報登記制度,發現業主有違法違規行為,經制止無效的,書面報告各相關行政執法部門進行查處。

  3.嚴格落實安全防范管理。各鄉鎮(街道、開發區)、各業主委員會要加強屬地住宅小區安全防范管理,嚴格要求物業服務企業認真按照法律、法規規定及物業服務合同的約定,落實安全主體責任,健全和完善各類安全管理制度和應急預案,做好物業管理區域消防、電梯、地下室防汛、電動自行車充電安全、小區高空墜物、外墻磚脫落等方面安全防范管理工作,確保安全防范工作落實到位,消除小區公共安全隱患。一是嚴格執行電梯使用安全管理法律法規和安全技術規范,加強日常安全管理,委托有資質的電梯維保單位定期維保并監督維保單位維保質量,保證電梯使用安全,提倡購買電梯公共責任險;二是開展建筑消防設施、電氣火災、電動車停放充電等治理工作,按規定配置和維護消防設施、器材,配置消防安全警示標志,堅持人防與技防相結合,推動建設電動車集中停放場所和充電設施,鼓勵推廣安裝應用智能用電裝置,有條件的小區建立微型消防站;三是備足防汛物資,建立防汛搶險應急隊伍,定期檢測防洪排水設備;四是加強物業住宅小區治安防控能力建設,完善小區公共治安防范設施配套,保障小區人員密集場所視頻監控全覆蓋,推動小區公共安全技防管理規范化、視頻監控智慧化,提升小區視頻監控系統聯網應用水平,實現與“雪亮工程”信息平臺互聯互通。

  4.開展小區掃黑除惡行動。繼續深化打擊物業小區“沙霸”、“搬霸”專項行動,健全完善投訴舉報和線索摸排、報送機制,督促物業服務企業加強內部教育,嚴禁企業及人員對小區業主購買建材及裝修設定條件,嚴禁故意限制業主進場裝修及強買強賣,嚴禁收取任何進場費或高價返利回扣,防止損害業主合法權益的現象發生。

  5.加強小區公共收益管理。根據《福建省物業管理條例》的規定,各鄉鎮(街道、開發區)、村(社區)、各業主委員會要加強小區公共收益的監管,督促物業服務企業按照法規規定及服務合同約定,健全財務制度,定期公示小區公共收益情況,定期將屬于全體業主的公共收益按規定存入指定監管賬戶。

  6.強化物業企業信用監管。市住建局要加強物業服務企業信用管理,完善“紅黑榜”制度,推動物業服務行業誠信建設。加大物業住宅小區檢查力度,堅持日常巡查與專項檢查相結合,重點強化物業管理“雙隨機”檢查,將檢查結果作為信用評價的重要依據。

  7.鼓勵物業企業創先評優。市住建局牽頭引導物業服務企業爭先創優,通過創建“物業管理達標示范項目”,改善提升企業自身服務水平和管理能力。將物業管理示范項目達標創建作為提升物業服務企業管理服務水平的重要手段之一,通過樹立典型示范標桿,引導物業服務企業提升精細化服務水平。從2019年起,力爭每年完成創建泉州市級“物業管理達標示范項目”1個以上。

  8.推動物業企業基層黨建。各鄉鎮(街道、開發區)要注重提升黨領導城市工作水平,推進城市基層治理現代化。對于黨組織關系在物業服務企業的正式黨員達到3名(含3名)以上,市住建局要引導推動其成立黨支部,在創建物業達標示范項目等行業評先創優項目設置黨建工作加分項,明確對積極開展黨建工作的物業服務企業給予扶持鼓勵。

  9.提升小區文明創建水平。各鄉鎮(街道、開發區)、村(社區)要加強對小區居民思想引領,提高居民文明道德素養,推進小區移風易俗工作,將移風易俗工作納入社區文明公約和小區管理規約范疇,做好宣傳工作,設置移風易俗、掃黑除惡、文明規范等宣傳標語,大力倡導喜事新辦,喪事簡辦,樹立文明新風,打造宜居小區。

  (三)推動和發揮業主自治作用

  1.加大業主委員會成立力度。加快全市具備條件的物業住宅小區組建業主委員會,嚴格履行《福建省物業管理條例》和《泉州市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》(泉政〔2017〕1號)文件規定職責。各鄉鎮(街道、開發區)要明確本區域年度工作計劃,做好小區業主委員會組建指導工作。各鄉鎮(街道、開發區)要根據轄區項目數量,對符合成立業主委員會條件的小區,主動牽頭組織成立業主委員會;監督業主委員會的成立、改選和換屆工作,并對業主委員會的備案提出審核意見,負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。力爭2019年底前,符合成立條件的小區成立業委會占比達80%以上。

  2.推動小區黨組織覆蓋。各業主委員會、物業服務企業要把握工作重點,積極配合組織部門、鄉鎮(街道、開發區)、村(社區)開展黨建工作,將黨支部建在小區上,引導條件成熟的居民小區成立建制性或“兼合式”黨組織,發揮黨組織在小區事務管理中的積極作用。探索居民小區黨組織、業委會、物業服務企業“三方聯動”小區治理模式,積極推動黨建工作寫入業委會、物業服務企業章程。

  3.提高業主自治管理能力。各鄉鎮(街道、開發區)要推動“紅色業委會”建設,引導小區黨組織班子成員與業委會成員交叉任職,鼓勵通過法定程序將具備業主身份的小區黨組織書記推薦選舉為業委會主任,通過法定程序將黨組織班子其他成員選舉為業委會成員,發揮其在小區事務管理中的積極作用。

  4.鼓勵成立臨時物管委員會。各鄉鎮(街道、開發區)負責牽頭對已成立業主大會但未選舉產生業主委員會,或業主委員會任期屆滿未如期換屆改選的住宅小區,成立臨時物業管理委員會,并加強對臨時物業管理委員會成員人選的把關,確保有公益心的居民群眾加入物業管理委員會,完善居民民主協商議事機制。

  (四)推進和提升老舊小區整治

  1.全面摸底排查。本方案的老舊小區是指2000年及以前建成的、近期內未列入危舊房改造計劃、小區配套設施老化或損毀嚴重、環境臟亂差等影響居民日常生活的多棟成套住宅,或者建成使用不長,但設施設備不全、功能存在不足的小區。各鄉鎮(街道、開發區)要對老舊小區開展全面摸底排查,摸清當地老舊小區數量、建設年代、面積、棟數、戶數、建筑結構、業主改造意愿和物業管理情況,建立臺賬,形成老舊小區數據庫。對調查摸底結果進行分類,房屋建筑主體結構存在重大安全隱患的,納入片區改造范圍;建成時間長、配套設施不足、環境條件差的,列入老舊小區整治提升計劃,分年度逐步實施整治提升。

  2.制定整治計劃。各鄉鎮(街道、開發區)要根據摸底分類情況,編制老舊小區改造實施計劃,明確近遠期改造重點和內容,制定年度整治計劃,重點整治內容:一是環境衛生整治。環衛(垃圾分類)設施設置合理,有固定的垃圾放置地點或中轉點。二是大門圍墻整治。小區出入口進行圍合,圍墻安全規范,保安崗亭整潔。有條件的小區整合歸并相鄰的零星住宅樓宇,設置智能化系統。三是排污管網整治。清理、整修排污排水管網、化糞池,更換破損井蓋,實現排污排水暢通。四是路面通道整治。整治翻修小區破損道路及幢間通道,有條件的硬化美化路面。五是公共照明整治。合理布置路燈管線,改造或增設公共照明設施,提倡改用LED節能燈,設置整齊有序。六是停車秩序整治。合理設置機動車和非機動車停車場地,結合路面整治,補建機動車停車位。七是安防監控提升。在大門出入口及重要節點設置安防監控設施,并配置監控機房。八是綠化改造提升。老舊小區原規劃設計綠地改為其它用途的,要予以恢復;因地制宜,對荒廢綠地進行歸并整合,砌筑樹池或綠化池;對裸露綠地進行綠化補植,花草布局合理,加強日常管養。九是便民場點設置。補建郵政信報箱,盡量提供智能快遞箱場所,修繕、配建公告宣傳欄。有條件的老舊住宅小區可適當增設臨時便民服務點用于經營,盡量配備業委會或物業服務活動場所。十是消防設施整治。對損壞的消防設施進行維修改裝,設施不足的進行補充,配齊消火栓、滅火器等消防器材,接通消防用水。對小區內消防通道進行整治、修復,全面清除消防通道上的障礙物、構筑物等,改為他用的要立即予以恢復,破損路面要及時進行修復,保障消防通道暢通。有條件的小區要設置“微型消防站”,按照標準配置消防報警電話、建設“兩庫兩室”(消防器材庫、消防車庫、值班室、會議室),完善消防設施設備。十一是燃氣安全整治。增加安裝天燃氣管道工程,按照物價部門最新核定的建設費用,政府先行出資50%,業主報裝時再繳納50%建設費用。十二是完善自治制度。加快組建業主委員會,落實業主大會制度,實現業主自主管理。

  3.確保整治質量。老舊小區整治要嚴格施工管理,選擇具有專業資質、信譽良好的設計、施工、監理企業參與。發揮鄉鎮(街道、開發區)、村(社區)基層組織作用,動員居民參與整治過程監督和竣工驗收,實現整治共管,效果共評,成果共享。中心市區三個街道由市城建集團下屬住房建設有限責任公司作為業主單位統一組織建設,并在整治改造完成后,移交所在地納入村(社區)進行管理。

  4.保持長效機制。老舊小區基礎不一,其產權性質、房屋年限、業主組成等方面差異很大,情況復雜,必須因地制宜,各鄉鎮(街道、開發區)、村(社區)要根據老舊小區房屋、環境、配套設施和房屋產權狀況、居民承受能力以及群眾需求的實際情況,實施不同標準和內容相應措施的管理,加強整治后老舊小區的維修養護與管理。對于經整治后具備規范化管理條件的小區,要積極引入專業物業公司管理。對于條件暫不具備,難以請到專業物業公司的,可探索“1+N”的自治管理模式,減少居民需繳納的物業管理費用。

  5.打造造血功能。充分挖掘和整合老舊小區停車所等公共資源,設置經營性停車泊位,有條件的老舊小區,在規劃政策允許范圍內,通過增建便民設施和物業經營性用房等增加租金收入,所得收益在顯著位置向業主公示,經業主共同決定后可用于補充專項維修資金、抵扣基本物業服務費用或用于其他相關費用等用途,確保物管服務逐步正規化、可持續管理。

  三、推進步驟

  物業規范提升暨老舊小區整治三年行動按年度滾動實施。其中,2019年的行動工作要按照“全年有熱度、階段有高潮、節點有考評、成效有激勵”的要求推進實施,把握關鍵節點,加強過程管理,確保“年初有計劃、階段有成效、全年有成果”。

  第一節點:2019年4月前,各鄉鎮(街道、開發區)要細化物業管理規范提升工作目標和具體工作措施,完成老舊小區調查摸底情況和制定2019年度整治提升實施計劃,4月底前完成整治提升規劃并上報市住建局。

  第二節點:2019年6月底前,將抽查各地推進本年度工作部署落實情況,掌握階段成效,梳理創新案例,協調推進解決工作存在問題。

  第三節點:2019年12月底,對照年度工作目標開展總結考評,推選優秀創新案例,對工作嚴重滯后的予以通報。

  從2020年度起,每年的物業管理規范暨老舊小區年度整治計劃和項目前期工作要在前一年第四季度完成并報送市住建局。

  四、保障措施

  (一)強化責任主體。按照《福建省物業管理條例》和《泉州市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》(泉政〔2017〕1號),健全三級管理體系,各級各部門要統籌協調,做到工作有計劃、資金有著落、任務能落實,形成齊抓共管、通力合作的良好氛圍。市住建局要加大物業管理工作力度,集中開展物業行業規范整頓,確保老舊小區整治按計劃完成。

  (二)落實資金保障。要將老舊小區整治項目納入城市建設計劃,整合專項整治資金,可考慮將綜治平安、精神文明、美麗鄉村等建設的補助資金集中統籌使用。同時要拓展資金籌措渠道,引導社會資本、街道、社區、業主共同參與老舊小區整治。

  (三)加大宣傳力度。要大力宣傳貫徹物業法規,強力推進貫徹落實物業管理相關培訓,多角度、多渠道、全方位宣傳貫徹《福建省物業管理條例》。同時,加強與有關部門的溝通,協調媒體單位加大物業管理和老舊小區整治宣傳力度,努力營造良好的工作氛圍。物業協會、物業服務企業和鄉鎮(街道、開發區)、村(社區)要密切配合,切實抓好宣傳工作,對列入整治的老舊小區業主進行動員,聽取業主意見建議,引導業主參與決策、參與監管,爭取廣大市民對物業管理和老舊小區整治工作的認可和支持。

  (四)開展檢查考評。要將物業管理規范提升行動和老舊小區整治提升作為民生工作抓緊抓好,納入年度工作目標任務,進行專項檢查,根據物業企業的履約情況進行業主滿意度抽查,對滿意度較差的項目給予通報懲戒,扎實推進工作開展。市住建局負責組織開展老舊小區整治年度、季度考評檢查,加強過程動態監督,確保工作落實到位。

  附件:1.2019年南安市具備組建業委會小區名單

        2.南安市中心市區老舊小區整治三年行動項目計劃表

  

附件1

2019年南安市具備組建業委會小區名單

序號

項目名稱

項目所在地

序號

項目名稱

項目所在地

1

永昌狀元第

溪美街道

21

濱江大廈

柳城街道

2

藍灣上城

溪美街道

22

皇家濱城

美林街道

3

泛華·新城

(含名仕樓)

溪美街道

23

中駿愉景灣

美林街道

4

新華廣場陽光優家

溪美街道

24

濱江一號

美林街道

5

新華花苑

溪美街道

25

碧桂園一期

美林街道

6

世紀豪庭

溪美街道

26

四季康城一期(換屆)

霞美鎮

7

河濱路河濱花苑

溪美街道

27

麗景新城

霞美鎮

8

環西小區

溪美街道

28

四季康城二期

霞美鎮

9

新新大廈

柳城街道

29

博士慧景城

(園區配套住宅)

霞美鎮

10

羅馬家園

(新新家園)

柳城街道

30

世紀新城

水頭鎮

11

宏發花苑

柳城街道

31

東星荷景園

水頭鎮

12

四季家園

柳城街道

32

時代新城

水頭鎮

13

西溪印象

柳城街道

33

弘超豪庭

水頭鎮

14

濱江商住小區

柳城街道

34

濱江新城

侖蒼鎮

15

金水灣商住小區

柳城街道

35

洪瀨鎮明發商業中心

洪瀨鎮

16

錦江嘉園

柳城街道

36

祥福豪庭

官橋鎮

17

鑫溢財富中心

柳城街道

37

溫泉新都城

官橋鎮

18

山水花園城

柳城街道

38

洋園小區

碼頭鎮

19

融欣大廈

柳城街道

39

金山豪庭

羅東鎮

20

宏華國際花園城

柳城街道

 

 

 

  

附件2

南安市中心市區老舊小區整治三年行動項目計劃表

序號

街道

社區

小區名稱

建筑面積

(萬m2

棟數

戶數

建造年份

性質

2019年度計劃整治項目

1

溪美

湖新社區

新華新村小區

2.84

6

156

1988

普通商品房

2

溪美

湖新社區

電力新村小區

2.96

7

212

1988

集資房

3

柳城

柳東社區

信用聯社住宅區

0.98

3

60

1998

集資房

4

柳城

柳東社區

東區住宅小區

4.04

7

144

1998

集資房

2020年度計劃整治項目

1

溪美

中山社區

井腳街、錦繡街住宅樓(含教師宿舍樓)

3.39

14

362

1994

普通商品房

2

溪美

民主社區

菲林小區

1

2

49

1995

集資房

3

溪美

湖新社區

政府宿舍樓

1.08

3

72

1993

集資房

4

柳城

新華社區

糖煙酒公司住宅樓

0.78

3

60

1992

集資房

5

柳城

新華社區

嘉彩小區

1.79

8

119

1998

普通商品房

6

柳城

柳東社區

福新苑

1.92

2

84

1998

普通商品房

2021年度計劃整治項目

1

溪美

湖新社區

老干局離休樓住宅區

0.25

1

24

1983

集資房

2

溪美

湖新社區

商品局華友住宅區

0.97

2

66

1994

集資房

3

溪美

溪美社區

普南路套房

1.79

7

145

90年代

集資房

4

柳城

新華社區

自來水、食品公司集資樓

0.87

2

70

1994

集資房

5

柳城

新華社區

李厝安居房、供銷社住宅區

1.34

8

114

1995

安置房、集資房

合計

 

26

75

1737

 

 

  市直有關單位:市監察委,市發改局、公安局、民政局、司法局、財政局、資源局、住建局、應急局、審計局、市場監管局、城管局、交警大隊、消防大隊,電信公司、移動公司、聯通公司、福建廣電網絡集團股份有限公司南安分公司,城建集團、國網南安市供電公司、自來水公司,南安市燃氣公司。

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